Konut ve iş yeri kiralamaları, en sık karşılaşılan hukuki ilişki türlerinden biridir. Ancak kira ilişkileri kimi zaman taraflar arasında anlaşmazlıklara neden olabilmekte ve bu durum hukuki sürece, yani tahliye davasına kadar uzanabilmektedir. Gerek ev sahibi gerekse kiracı açısından hakların doğru bilinmesi, hem zaman kaybını hem de olası mağduriyetleri önler. Sarıca Hukuk Bürosu olarak bu yazımızda, kira hukukunda tahliye sürecini ve hem mal sahibinin hem kiracının sahip olduğu yasal hakları detaylı şekilde ele alıyoruz.

---

Tahliye Sebepleri Nelerdir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, ev sahibinin kira sözleşmesini sonlandırabileceği bazı yasal tahliye sebeplerini açıkça belirtmiştir. Bu sebepler:

1. Kiranın Ödenmemesi:

Kiracı, kira borcunu zamanında ödemezse, ev sahibi noter aracılığıyla veya yazılı olarak 30 gün süre verir ve ödenmediği takdirde tahliye davası açabilir.

2. İki Haklı İhtar:

Bir kira yılı içinde kiracı iki kez kira bedelini geç öderse, kira dönemi sonunda ev sahibi tahliye davası açabilir.

3. Tahliye Taahhütnamesi:

Kiracı, belli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak beyan etmişse ve bu tarihte çıkmazsa, ev sahibi mahkemeden tahliye talep edebilir.

4. Evin İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi:

Ev sahibi veya birinci derece yakını, evi konut ya da iş yeri olarak kullanma ihtiyacındaysa, sözleşme bitiminde tahliye davası açabilir.

5. Yeniden İnşa ve Onarım:

Evin yeniden yapılması ya da kapsamlı tadilat ihtiyacı varsa, bu gerekçeyle tahliye davası açılabilir.

---

Tahliye Süreci Nasıl İşler?

1. İhtar Gönderimi:
Ev sahibi, kiracıya noter kanalıyla veya yazılı olarak ihtarname gönderir. İhtar, genellikle ödeme yapılmaması, tahliye taahhüdüne uyulmaması veya kullanım amacı doğrultusunda düzenlenir.

2. Süre Tanınması:
İhtarnameye karşılık olarak belirli bir süre tanınır (genellikle 30 gün). Bu sürede borcun ödenmemesi veya belirtilen hususun yerine getirilmemesi durumunda dava açılabilir.

3. Dava Açılması:
Tahliye sebebine göre Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır. Mahkeme delilleri değerlendirir, tanıkları dinler ve karar verir. Dava süresi mahkemenin yoğunluğuna göre değişiklik gösterebilir.

4. Kararın İcrası:
Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra müdürlüğü aracılığıyla evin tahliyesi sağlanır. Gerekirse zorla tahliye işlemi uygulanabilir.

---

Kiracının Hakları Nelerdir?

• Haksız Tahliye Baskılarına Karşı Korunma: Ev sahibi, yalnızca yasal tahliye sebeplerine dayanarak dava açabilir. Keyfi şekilde tahliye isteyemez.

• Kira Sözleşmesi Süresince Konutta Kalma Hakkı: Belirli süreli sözleşmeler, süresi bitene kadar geçerlidir. Süre bitiminde ev sahibinin haklı gerekçesi yoksa kiracı evi boşaltmak zorunda değildir.

• Fahiş Kira Artışlarına Karşı Korunma: Kira artışları, Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen sınırlar çerçevesinde yapılabilir. ÜFE'ye endeksli oranların aşılması mümkün değildir.

---

Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi?

Kiracıdan imza alınarak alınan tahliye taahhütnameleri, kira sözleşmesinden ayrı bir tarihte ve özgür irade ile imzalanmışsa geçerlidir. Aksi halde geçersiz sayılır. Bu belgeye dayanarak tahliye davası açılabilir.

---

Ev Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gerekenler

• Tahliye sebepleri belgelenmelidir.

• Süreler kaçırılmamalıdır.

• Hukuka uygun ihtarname gönderilmelidir.

• Yalnızca sözleşmeye değil, yasal tahliye şartlarına uygun hareket edilmelidir.

 

Kira hukuku ve tahliye süreçleri, hem ev sahibi hem de kiracı açısından karmaşık ve dikkat gerektiren hukuki süreçlerdir. Atılacak yanlış adımlar hem zaman hem de maddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle, tahliye süreci başlamadan önce uzman bir hukukçuya danışmak oldukça önemlidir.

Sarıca Hukuk Bürosu olarak, kira ilişkilerinden doğan tüm uyuşmazlıklarda müvekkillerimize danışmanlık ve dava süreçlerinde etkin temsil sunuyoruz. Tahliye davası açmayı planlıyorsanız veya bir tahliye süreciyle karşı karşıyaysanız, bizimle iletişime geçebilirsiniz.